14 Tage vor Verwalterwahl müssen Eigentümer Vergleichsangebote kennen

Wollen die Wohnungseigentümer einen neuen Verwalter bestellen, müssen vor der Beschlussfassung – anders als bei der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters – mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden, so der BGH im Jahr 2011. Anderenfalls widerspreche die Verwalterbestellung ordnungsgemäßer Verwaltung. Nun hat der BGH in einem aktuellen Urteil präzisiert, dass den Wohnungseigentümern die Angebote innerhalb der Ladungsfrist – im Regelfall also spätestens 14 Tage vor der Eigentümerversammlung – bekannt gemacht werden müssen. Nur so hätten die Eigentümer die Möglichkeit, Erkundigungen über die Bewerber um das Verwalteramt einzuholen, sich ein Bild über deren Eignung zu machen und die Angebote, die möglicherweise aufgrund unterschiedlichen Leistungsumfangs oder unterschiedlicher Vergütungsstruktur nicht auf die Schnelle in der Eigentümerversammlung vergleichbar sind, miteinander zu vergleichen.
Im entschiedenen Fall wurden den Eigentümern zwei der drei vorliegenden Angebote erst in der Eigentümerversammlung vorgestellt. Dies erachtete der BGH für nicht ausreichend und gab der Anfechtungsklage gegen den Bestellungsbeschluss statt.
Wenn den Eigentümern mit der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht die kompletten Angebote übersandt werden, sondern nur deren Eckdaten wie Laufzeit und Vergütung, reiche dies prinzipiell aus. Allerdings müssten Eigentümern in diesem Fall auf Wunsch auch die vollständigen Angebote mitgeteilt werden. (BGH, Urteil v. 24.1.2020, V ZR 110/19)
Für einen neu bestellten Verwalter ist es ärgerlich, wenn seine Bestellung an fehlenden Vergleichsangeboten oder deren fehlender Bekanntgabe scheitert. Er sollte in eigenem Interesse insoweit vorbeugen, dass er Wohnungseigentümer, die etwa im Rahmen der Verwaltersuche an ihn herantreten, auf die Rechtslage hinweist und diese bittet, weitere Angebote einzuholen und den Eigentümern zur Verfügung zu stellen. Bereits dies kann für einen Vertrauensvorschuss bei den Eigentümern sorgen.
Eine Pflicht, den Eigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, kann auch vor anderen Beschlussfassungen bestehen. Wann dies der Fall ist, hängt vom Beschlussgegenstand im Einzelfall ab. So wird es erforderlich sein, den Eigentümern vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine namhafte Sonderumlage für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen vorab die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung zu stellen.
(Quelle: Der Verwalter-Brief, Haufe)

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